En este artículo te detallamos los requisitos que deben cumplirse para tener derecho a dicha moratoria y cuáles son los pasos para solicitarla a tu arrendador. 

Cuestión previa: el contrato de arrendamiento o existencia de acuerdo previo

En primer lugar, te recomendamos revisar tu contrato de arrendamiento por si en el mismo se incluyera alguna disposición relativa a las consecuencias de no poder abrir el local (total o parcialmente) por causa que no sea imputable ni al arrendador ni al arrendatario. En caso de que exista alguna disposición al respecto, será de aplicación con carácter preferente a la moratoria que te explicamos en este artículo.

Adicionalmente, en caso de que ya hubieras llegado a un acuerdo con tu arrendador, debe respetarse lo establecido en dicho acuerdo y, en consecuencia y salvo que el arrendador esté de acuerdo en modificarlo, será de aplicación lo establecido en dicho acuerdo.

Condición inicial: tu arrendador debe ser una empresa pública de vivienda o un gran tenedor de inmuebles

Para que la moratoria aplique de forma obligatoria, tu arrendador debe ser una empresa pública de vivienda o un gran tenedor de inmuebles.

Por gran tenedor de inmuebles se entiende el particular o la empresa que sea propietario de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes o trasteros) o que sea propietario de una superficie construida de más de 1.500 m2.

Si desconoces si tu arrendador cumple con los requisitos anteriores a los efectos de poder considerarlo como un gran tenedor de inmuebles, te recomendamos que solicites un índice de titularidad de inmuebles al Registro de la Propiedad correspondiente para verificarlo. En dicho índice te indicarán los inmuebles que posee tu arrendador y podrás solicitar específicamente información adicional (en caso de que sean menos de 10) para comprobar si la superficie construida conforme el Registro de la Propiedad es superior a 1.500 m2.

En caso de que tu arrendador no sea ni una empresa pública de vivienda ni un gran tenedor de inmuebles, podrás solicitar la moratoria de conformidad con las pautas que te indicamos más adelante pero, en este supuesto, el arrendador no estará obligado a concederla, sin perjuicio de que tu solicitud pueda suponer el inicio de una negociación con tu arrendador y podáis alcanzar voluntariamente y de buena fe un acuerdo que te permita desarrollar tu negocio habiendo mitigado, al menos en parte, el impacto negativo del COVID-19 en tu negocio. 

Beneficiarios de la moratoria: PYMEs y autónomos bajo ciertas circunstancias

Si eres una PYME o un autónomo que desarrolla su actividad económica como arrendatario bajo un contrato de arrendamiento de un local de negocio, podrás solicitar a tu arrendador la moratoria en el pago de la renta siempre y cuando cumplas las siguientes condiciones:

- Si eres un autónomo, debes constar como afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma en el RETA o en las Mutualidades sustitutorias del RETA.

- Si eres una PYME, no debes superar al menos 2 de los siguientes límites: (i) Partidas del activo no superiores a 4.000.000 euros. (ii) Importe neto de la cifra actual de negocios no superior a 8.000.000 euros. (iii) Número medio de trabajadores empleados no superior a 50. 

Adicionalmente, tu actividad ha tenido quedar suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma, debiendo acreditarlo mediante el correspondiente certificado expedido por la Administración Tributaria sobre la base de la declaración de cese de actividad que hayas formalizado.

En caso contrario, es decir, si no has tenido que suspender directamente tu actividad como consecuencia del estado de alarma, deberás acreditar a tu arrendador que tu facturación en el mes anterior al mes en que solicites la moratoria se ha reducido en, al menos, un 75% con respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior (por ejemplo, si solicitas a tu arrendador la moratoria en el mes de mayo 2020, tendrás que acreditar que tu facturación de abril 2020 ha sido inferior como mínimo en un 75% con respecto a la facturación media mensual del trimestre abril-junio 2019).

En la práctica, deberás acreditarlo mediante la presentación de una declaración responsable en la que conste la reducción de tu facturación con la base en la información contable y de ingresos y gastos de tu negocio. Es importante que tengas en cuenta que tu arrendador podrá requerirte en cualquier momento que le exhibas tus libros contables para comprobar la reducción de tu actividad económica.

En conclusión, siendo una PYME o un autónomo, estarás facultado para solicitar la moratoria si cumples las condiciones indicadas anteriormente y siempre que tu actividad se haya visto directamente paralizada como consecuencia del estado de alarma, o, en su defecto, siempre que la facturación de tu negocio se haya visto reducida de conformidad con los parámetros explicados en el párrafo anterior.

Plazo de solicitud de la moratoria en el pago de la renta

Una clave fundamental de la moratoria es el plazo límite para su solicitud. El plazo para solicitar la moratoria a tu arrendador no es un plazo indefinido, sino que únicamente podrás solicitarla hasta el 22 de mayo de 2020 (es decir, en el plazo de 1 mes desde el 23 de abril de 2020, fecha en la cual entró en vigor el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril.)

En qué consiste la moratoria: tiempo de aplazamiento y fraccionamiento del pago la renta

La renta aplazada y el plazo de recuperación en favor del arrendador (es decir, el fraccionamiento de la renta aplazada) dependerán de si tu arrendador tiene la consideración de una empresa pública de vivienda o un gran tenedor de inmuebles.

- Si tu arrendador es una empresa pública de vivienda o un gran tenedor de inmuebles: (i) el pago de la renta se aplazará durante el tiempo que dure el estado de alarma (y sus prórrogas) y, en todo caso, hasta un máximo de 4 meses; y (ii) las mensualidades aplazadas de la renta se fraccionarán en un plazo de 2 años, sin que el arrendador pueda imponerte ni penalizaciones ni intereses. 

- En cambio, si tu arrendador no es una empresa pública de vivienda o un gran tenedor de inmuebles, podrás acordar y determinar ambas cuestiones con tu arrendador libre y voluntariamente.

Ejemplo práctico La sociedad “X” es una PYME que desarrolla su actividad económica como arrendataria bajo un contrato de arrendamiento de un local de negocio destinado a restauración (excluida la entrega a domicilio), suscrito con la sociedad “Y”, como arrendador. La sociedad arrendataria “X” nos informa de que, durante los dos últimos ejercicios contables consecutivos: (i) ha contado con 40 empleados; (ii) las partidas del activo del balance han ascendido a 3.500.000 euros aprox.; y (iii) el importe neto del volumen de su negocio ha ascendido a 12.000.000 euros aprox. La sociedad arrendadora “Y” es propietaria de 8 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), que suponen una superficie construida de 1.800 m2. Como consecuencia de la declaración del estado de alarma para la gestión de la situación creada por el COVID-19, la sociedad “X” no puede hacer frente a sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento, pero dicho contrato no regula nada al respecto. Teniendo en cuenta las circunstancias anteriores y antes de ponerse en contacto con la sociedad “Y”, la sociedad “X” se pone en contacto con nosotros el 4 de mayo de 2020 y nos solicita que analicemos y confirmemos la posibilidad de solicitar una moratoria a la sociedad “Y” en el pago de la renta derivada del contrato de arrendamiento. 

1. Lo primero que tenemos que valorar es la existencia de alguna previsión en el contrato de arrendamiento o la existencia de algún acuerdo previo entre las partes. Por un lado, habría que comprobar que el contrato de arrendamiento no regula nada al respecto. Por otro lado, la sociedad “X” habría acudido a nosotros antes de ponerse en contacto con la sociedad “Y”, por lo que tampoco existiría acuerdo previo. En consecuencia, procedería en este caso analizar las circunstancias planteadas para determinar la posibilidad que de la sociedad “X” solicite una moratoria. 

2. La sociedad “Y” cumpliría los requisitos para ser considerado como un gran tenedor de inmuebles puesto que, si bien es titular únicamente de 8 inmuebles urbanos, es titular de una superficie construida de más de 1.500 m2.

3. La sociedad “X” sí sería una sociedad que se podría beneficiar de la moratoria puesto que: (i) es una PYME; (ii) no supera, al menos, 2 de los límites establecidos al respecto (superando únicamente la cifra relativa al volumen de negocios); y (iii) su actividad de restauración ha quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma.

4. La sociedad “X” estaría dentro del plazo límite permitido para solicitar la moratoria (pudiendo hacerlo hasta el 22 de mayo).

5. Puesto que la sociedad “Y” se considera un gran tenedor de inmuebles, la moratoria aplicará de forma obligatoria y automática, aplazándose la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 meses y fraccionándose las mensualidades aplazadas en un plazo de 2 años, sin que la sociedad “Y” pudiera imponer a la sociedad “X” ni penalizaciones ni intereses.